课间休息十分钟后。

李东继续给学生们上课。

他开口道：“同学们，上节课我们讲了投资领域的宏观视野，那么本节课，就来聊聊实体金融裂变。在投资领域，房地产非常特殊。

如果是炒买炒卖，房地产就不属于实体经济。

但房子如果用于自住，那房地产本身需要砖瓦沙石，和建筑行业息息相关，就属于实体经济。1993年，海楠迎来第一批炒房客。

但下半年，海楠楼市泡沫开始破裂，炒房客和开发商纷纷逃离，留下高达800多亿元的烂账。尽管如此。

该事件，标志着我国房地产市场的活跃度，开始提升。

1998年，龙国实行住房商品化，结束近半个世纪的福利分房制度。

从那一刻起，单位分房这件事，就成为一个传说。

而随着城市人口的高速机械增长。

人们注定对房地产市场，产生较大需求。

而今年，官府允许房地产企业试点上市，意味着从今往后，房地产行业将成为国家经济增长的重要支柱。”

听到这话。

班级里的学生们，纷纷点头。

他们学经济金融，自然对房地产行业，有所了解。

1998年12月1日，福利分配住房制度结束，住宅的商品属性，逐渐被还原。

近几年来，全国个人购房比重不断提高，占到全国房地产消费总量的70%。

金融行业也对个人信贷市场，大力支持，标志着房地产行业全面进入“零售时代”。

李东环视众人，问道：“同学们，如果你们现在手里有20万元现金，会全款购买一套苏城的商品房吗？“会！”

班级所有学生，都异口同声的点点头。

眼下苏城的平均房价，是2000元/平米左右。

20万元现金，差不多能全款购买一套100平米的商品房。

苏城作为全国经济最强地级市，以后房价上涨的概率非常高。

李东继续问道：“目前苏城的购房首付是三成，请问20万元最多能买几套商品房？”

这话一出。

学生们纷纷接话。

“最多能买三套房！”

“一套房三成首付，共6万元！剩下的钱刚好付利息！”

“李村长，您怎么问这么简单的问题？”

李东听到众人的话，笑着说：“其实在我看来，20万元能买很多套房子，操作合适的话，买六套以上不成问题！”

¥？？？”

学生们满脸问号。

20万元怎么可能买六套房？

只听李东解释道：“同学们，其实我们可以用贷款买房的方式，来进行房产裂变。

所谓的房产裂变，是指随着楼市价格上涨，用第一套房通过风险可控的方式，不断叠加债务以获得更高价值的房产，形成优质、灵活的资产组合。

想要实现房产裂变，前提是楼市价格上涨。

如果楼市价格下跌，就无法实现裂变。

那我们假设房价接下来几年会稳步上涨。

具体操作方式如下。

第一，我拿18万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房B、商品房C。其中，我总计花费首付款18万元，贷款42万元。

由于城市发展、经济上行等原因。

商品房A、B、C的价值，一直在涨，平均房价涨至4000元每平米，三套房子总价值来到120万元。这三套房子，原先在银行A办理的贷款，也就是我欠银行A，42万元。

现在我去找银行B过桥，借42万元，将银行A的钱全部还清，赎出房产证的100%产权。接着，我拿三张房产证，再找银行A进行抵押货款。

按照行业内的抵押规则。

我可以获得这三套房子市场价值的七成资金，也就是84万元资金。

拿到钱后。

我把先前欠银行B的42万元，全部还清。

84万元减去42万元等于42万元。

这42万元，就是我这三套房子市值上涨，所带来的差价！

我可以继续拿着42万元，再去首付买三套房子。

这就是房产裂变的具体操作！

等到房地产下一轮上涨。

房价涨至8000元每平米。

我就能以同样的方法，借出钱再买三套。

这时，先前用42万元首付买的三套房子，价值也涨了，那么也能以同样的方式进行房产裂变。从理论的角度来说。

房地产价格每涨一轮。

我就可以多三套房子，甚至六套房子，不断进行裂变。

鸡生蛋，蛋生鸡。

周而复始……”

话音落下。

教室内的学生们，不禁倒吸一口冷气。

他们此刻已经弄懂房产裂变的基本原理。

“李村长，您真是投资奇才啊！”

“真没想到，房地产行业还能这么玩？”

“太离谱了！三套房变六套房，六套房变十二套房……太可怕了！”

“真是神仙操作啊！村长您的商业头脑太牛了，简直不可思议！”

李东补充道：“当然，实现房产裂变的前提，是房价上涨。

如果房价非常平缓，就无法这么操作。

1993年，海楠第一批炒房客的失败，就是血淋淋的例子。

另外，我刚才只是简单说了说操作方法。

事实情况是，房产裂变的方法很复杂，因为这里面涉及银行贷款利率和高昂的利息。”

听到这话。

学生们纷纷点头。

他们本就是金融专业的学生，很多事情一点就透。

房产裂变这个行为，需要对房地产市场非常了解。

哪些楼盘涨势快。

哪些楼盘适合回笼资金。

哪些楼盘适合房产裂变时买入。

哪些方式裂变，容易获得银行贷款支持。

房产裂变的资金什么时候到位，还款的时间点，购房的节奏，房地产的最新政策等等……

这里面的学问，大了去了！

什么都不懂的小白，只明白房产裂变的原理，就贸然去尝试的话，稍稍操作失误，就容易出事。尽管如此。

今天课堂上，李东村长讲的房产裂变，还是让他们学到很多东西。

讲台之上。

李东继续说道：“房产裂变，其实还有别的方法。

我用18万元，以分期购房的方式，购买三套房子，即商品房A、商品房B、商品房C。

其中，我总计花费首付款18万元，贷款42万元。

房价经过一轮上涨后。

三套房子的总价值，来到120万元。

我并不选择抵押贷款，而是直接将其卖掉。

可以获得120万元减去42万元，等于78万元。

然后我用这笔钱一分为三。

再以三成首付的方式，买入三套商品房。

此时，三套房子的总价值，已经达到260万元！

同学们明白了吗？

从最初的18万元资金，仅仅经过一轮房价上涨。

稍稍操作一番。

我掌握的房产总价值，已经达到260万元！

你们想想。

房产裂变的方式，是不是很夸张？”

此刻，班级里的学生们，都听傻了。

18万元的资金，经过房产裂变之后，能撬动总价值260万元的商品房。

这也太离谱了吧！

最夸张的是。

李东村长的方法，非常具有可行性。

短期来看。

国内房地产市场，似乎不温不火。

但把目光放到未来五年，甚至未来十年。

苏城的房价，应该会疯狂上涨！

接下来。

李东继续和学生们讲房产裂变。

“同学们，房产裂变的使用前提，是房价上涨。”

“毕竟房产裂变不是变魔术，会凭空让你增加资产。”

“除了刚才这两种方法外，其实想要实现房产裂变，还有二次按揭法、降维打击法、以大买小法、并发贷款法等等。”

“如果未来房地产市场火爆，在座的同学想要尝试这种方法，可以一边收集市场信息，一边观看时政新闻和当地新闻。”

“或许有同学会问，老师，既然有房产裂变这种方式，是不是有汽车裂变、黄金裂变、期货裂变、股票裂变等方式呢？”

“我可以确定的回答你们！的确存在这种方式，但需要你们拥有一双会观察的眼睛！”

“总而言之，金融投资领域，处处都是学问……”

话音落下。

下课铃声适时响起。

此刻，学生们都面带意犹未尽之色。

同时，他们每个人都很佩服李东村长。

通过今天的金融讲座。

他们都意识到，李东村长在金融领域，有着无与伦比的商业嗅觉和匪夷所思的宏观视野。

难怪李东村长能在金融投资领域，无往而不利！

不夸张的说。

听李村长的金融讲座，胜过在金融领域读十年书。

一时间，所有学生看向李东的眼神，都带着狂热。

从这一天起。

桃花大学经济学院，流传着一段话。

“你不学金融，见李东村长如井中蛙观天上月！”

“你若学金融，见李东村长如一粒批孵见青天！”